Mua bất động sản phát mại: Cẩn trọng với những “món hời”

Thời gian gần đây, nhiều ngân hàng tổ chức phát mại tài sản thế chấp vay vốn là bất động sản (BĐS) của cá nhân, tổ chức không đủ năng lực trả nợ các khoản vay.

Mặc dù được chủ nợ hạ giá sâu nhưng không nhiều nhà đầu tư mặn mà; bên cạnh đó các chuyên gia cũng cảnh báo nhà đầu tư cần cẩn trọng với những “món hời” theo kiểu này.

Phát mại đại hạ giá

Câu chuyện cá nhân, tổ chức bị ngân hàng, tổ chức tín dụng phát mại tài sản BĐS dùng để thế chấp khoản vay do không đủ khả năng trả nợ (hay còn gọi là nợ xấu – PV) không phải vấn đề xa lạ nhưng điều đáng nói ở đây là rất nhiều tài sản phải qua phát mại, phía ngân hàng chấp nhận cắt lỗ lại rơi vào tình trạng “ế khách”.
Đơn cử là trường hợp của DN tư nhân Thanh Tùng, địa chỉ đăng ký mã số thuế tại số 279 Bến Chương Dương, phường Cô Giang (Quận 1, TP Hồ Chí Minh). Mới đây, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) đã phát đi thông báo bán đấu giá lần thứ 28 với khoản nợ của DN này, giá trị ghi sổ khoản nợ gốc và lãi chốt vào ngày 15/10/2018 là trên 708 tỷ đồng (phần nợ gốc trên 352 tỷ đồng).

Tài sản thế chấp của DN tư nhân Thanh Tùng gồm giá trị quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh, diện tích 6.952,2m2, thuộc thửa 155, tờ bản đồ số 9 xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh.

Điều đáng nói, ở lần phát mại này, Agribank chỉ đưa ra mức giá là 352 tỷ đồng, bằng đúng phần dư nợ mà DN này đã vay, phần lãi phía ngân hàng không thu được bất cứ đồng nào. Trong khi đó, trong lần thông báo đấu giá vào năm 2018, Agribank đưa ra mức 405 tỷ đồng. Như vậy sau nhiều lần đấu giá không thành, số tiền khởi điểm đã bị giảm đi khoảng 15%.

Tương tự là trường hợp của Công ty CP Vertical Synergy VietNam, địa chỉ đăng ký mã số thuế tại phòng 5, tầng 6, tòa nhà Saigon Centre, số 65 Lê Lợi, phường Bến Nghé (Quận 1, TP Hồ Chí Minh), vào cuối tháng 9/2022 vừa qua, Ngân hàng Thương mại CP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cũng đưa ra thông báo bán đấu giá tài sản BĐS thế chấp thuộc diện nợ xấu lần thứ 4 đối với DN này.

Cụ thể, để vay số tiền 347 tỷ đồng, Vertical Synergy Viet Nam đã thế chấp cho BIDV một loạt quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, gồm: Quyền sử dụng đất tại 63 (tầng 1) Pasteur, phường Bến Nghé (Quận 1, TP Hồ Chí Minh), diện tích 81,9m2; quyền sử dụng đất ở 102 Trần Quốc Toản, phường 7 (Quận 3, TP Hồ Chí Minh) diện tích 233m2); quyền sử dụng đất của 12 BĐS tại phường An Phú Đông (Quận 12, TP Hồ Chí Minh), tổng diện tích 7.253m2.

Ngoài ra, BIDV cũng tiến hành đấu giá tài sản là hàng tồn kho của Vertical Synergy Viet Nam theo các hợp đồng thế chấp đã ký. Theo đó, tổng giá trị ghi sổ khoản nợ gốc và lãi chốt vào ngày 14/9/2022 là 481,252 tỷ đồng (dư nợ lãi 130 tỷ đồng), giá khởi điểm BIDV đưa ra cho lần thứ 4 là 348,307 tỷ đồng, trong khi ở lần đấu giá thứ 3 vào tháng 8/2022 phía BIDV đưa ra mức khởi điểm là 381,57 tỷ đồng.

Ngoài 2 trường hợp kể trên, còn hàng loạt cá nhân, tổ chức nợ xấu có tài sản thế chấp là BĐS bị các ngân hàng phát mại tài sản thời gian gần đây. Có thể kể đến như BIDV chi nhánh Phú Tài (tỉnh Bình Định) mới đây thông báo đấu giá tài sản đảm bảo lần 9 do Công ty TNHH Thành Vinh thế chấp vay vốn; BIDV chi nhánh Hà Nội, đấu giá lần 3 khoản nợ của Công ty CP Thương mại và Đầu tư xây dựng Giao thông vận tải; Agribank chi nhánh Mỹ Đình (Hà Nội) thông báo đấu giá toàn bộ khoản nợ Chi nhánh Công ty TNHH Tập đoàn Xuân Lãm (thuộc Công ty TNHH Tập đoàn Xuân Lãm)…

Điểm chung của những tài sản phát mại này đều trải qua nhiều lần đấu giá và phía ngân hàng đồng loạt thực hiện phát mại đại hạ giá nhưng vẫn chưa thành công.

Nhiều rủi ro cho người mua

Thực trạng nợ xấu đang diễn ra phổ biến ở hệ thống ngân hàng, mà đa phần những tài sản thế chấp, cầm cố đều là BĐS. Tuy nhiên, với sự trỗi dậy của lĩnh vực BĐS trong quá trình đô thị hóa ở Việt Nam hiện nay, BĐS trở thành món hàng hấp dẫn không chỉ đối với người đầu tư mà còn có sức hút mạnh mẽ đối với người cho vay. Vì thế, xu hướng thế chấp BĐS để vay tiền đang ngày càng phình to ở hệ thống tín dụng ngân hàng.

Trong khi đó, đối với hệ thống ngân hàng hoặc do quy định về bảo mật thông tin khách hàng hoặc không muốn công bố những khoản “làm ăn” bị thất bại của mình, phần lớn đều đưa ra những con số không chính xác nên rất khó để xác định chính xác con số nợ xấu hiện nay.

“Không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Do đó, khi thanh lý, các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường.

Ngoài ra, quy định không cho phép bên bán giảm giá quá sâu trong mỗi lần đấu giá cũng là một rào cản, điều này giải thích vì sao ngân hàng phải tổ chức đấu giá nhiều lần” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Hầu hết chuyên gia đều cho rằng, nguyên nhân chính khiến ngân hàng gặp khó khi xử lý tài sản đảm bảo là do những thỏa thuận “ngầm” về lợi ích giữa chủ sở hữu với ngân hàng nên đa phần tài sản phát mại được định giá ban đầu quá cao, dù giảm giá nhưng vẫn chưa sát với giá trị thực.

Ngoài ra, phía ngân hàng còn cộng cả tiền gốc và lãi khoản vay vào giá bán khi tài sản đó đã bị khấu hao trong quá trình sử dụng nên nhìn qua thì thấy tài sản phát mại đều được “đại hạ giá” nhưng thực tế thì không phải là vậy.

Luật sư Trịnh Hữu Đức – Văn phòng luật Hàm Rồng phân tích, người mua tài sản phát mại phải thực hiện rất nhiều bước trong quy trình bàn giao thủ tục pháp lý, mà các ngân hàng – là những chủ nợ, trở thành trung gian nhưng lại được nắm quyền tự quyết, dễ dẫn đến tiêu cực, trường hợp bố trí “quân xanh, quân đỏ” tham gia phát mại tài sản đấu giá không phải hiếm.

Ngoài ra, người mua cũng phải chịu những khoản chi phí như thuế chuyển nhượng và các khoản phí tồn đọng khác liên quan đến tài sản phát mại. Vì vậy, tài sản phát mại không phải lúc nào cũng là một “món hời”.

Trên thực tế, rào cản pháp lý quy định về việc đấu giá tài sản, khiến cho việc phát mại tài thế chấp gặp nhiều khó khăn. Nhưng cũng có không ít DN sau khi hoàn tất các thủ tục mua bán, sáp nhập dự án hay tài sản thế chấp thuộc diện nợ xấu, mặc dù đã đứng ra thanh toán hết nợ cũ song vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tái cơ cấu khoản nợ, do hệ thống ngân hàng không muốn giải ngân cho dự án đã chuyển qua tay nhiều đời chủ sở hữu. Điều này khiến DN gặp khó khăn về vốn đầu tư để tái triển khai.

Để hạn chế tình trạng trên, theo các chuyên gia, cần siết chặt hơn nữa việc cho vay kinh doanh BĐS, thẩm định BĐS làm tài sản thế chấp, nhằm giảm thiểu nợ xấu liên quan đến BĐS trong thời gian tới.

“Thời gian gần đây, DN tôi có thực hiện việc mua bán nợ của một số dự án BĐS thế chấp thuộc diện nợ xấu nhưng lại gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn đầu tư để tái triển khai, do hệ thống ngân hàng hạn chế việc cho vay đối với những dự án như vậy. Còn đối với dự án đang triển khai thì việc làm hồ sơ vay vốn lại rất đơn giản, đều được các ngân hàng phê duyệt hồ sơ cho vay.” – Tổng Giám đốc Thạch Bàn Lakeside Nguyễn Đình Chiến

“Tại Mỹ cũng có dạng thức đầu tư là các nhà đầu tư mua BĐS phát mãi từ ngân hàng với giá rẻ, sau đó bỏ tiền đầu tư sửa chữa lại để bán lại kiếm lời. Nhưng ở Việt Nam hiện nay do sự hấp dẫn về giá của BĐS phát mại nên có không ít môi giới đã bày chiêu trò lừa đảo người mua, bán những sản phẩm không đủ điều kiện pháp lý hoặc đang bị tranh chấp. Việc mua BĐS phát mại hợp lý sẽ mang lại lợi nhuận tốt nhưng nhà đầu tư cũng cần hết sức cẩn trọng với vấn đề pháp lý và tài chính liên quan.” – Chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu

Doãn Thành
Thảo kinhtedothi